Cesja wierzytelności i przejęcie długu w podatku dochodowym od osób prawnych /fot.Shutterstock. REKLAMA. Cesja wierzytelności lub przejęcie długu są powszechnie stosowane w rozliczeniach pomiędzy spółkami. Umowa cesji, czyli przelewu wierzytelności zawierana jest między zbywcą wierzytelności – cedentem, a nabywcą Jest to stosowny wniosek wieczystoksięgowy, który notariusz składa w odpowiednim sądzie rejonowym. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy skorzystać z posiadanego uprawnienia i ujawnić roszczenie. Jest to ochrona interesów nabywcy w momencie, gdyby deweloper przeniósł własność nieruchomości na inną osobę. Integralną częścią umowy jest załącznik nr 11 zawierający wymagalne, niesporne i pozbawione wad prawnych wierzytelności. dowód: umowa przelewu wierzytelności w ramach transakcji sekurytyzacji z dnia 29 sierpnia 2018 roku k. 11 – 14v. Y S.A. w ramach negocjacji ze zbywcami wierzytelności dąży do tego, aby umowa przelewu wierzytelności zawierała postanowienia wprost wskazujące, że zawarcie takiej umowy stanowi sekurytyzację wierzytelności, co wiąże się z przeprowadzeniem programów sekurytyzacji, na które składa się także zawieranie umów zobowiązujących do UMOWA CESJI WIERZYTELNOŚCI ZAWIERANA W PROCESIE SEKURYTYZACJI Z punktu widzenia cywilnoprawnej konstrukcji umowy cesji (przelewu) wie - rzytelności najistotniejsze znaczenie mają przede wszystkim przepisy zawarte w art. 509−517 k.c. Z art. 509 k.c. wynika, że wierzyciel może bez zgody dłużnika Dopuszczalne jest zawarcie jej jako tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie, po zakończeniu inwestycji, ustanowienia SN odmiennie ocenił przelew wierzytelności obejmującej odszkodowanie za brak wypłaty dotacji oświatowej w celu jej inkasa. Jako czynność powiernicza taka umowa przelewu jest dopuszczalna na zasadzie swobody umów, także jako zawarta pod warunkiem rozwiązującym (przewidująca zwrot wierzytelności do cedenta w przypadku jej Umowa deweloperska – forma umowy. Od dnia 29 kwietnia roku 2012 każda umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. To oznacza, że nad zgodnością treści każdej umowy deweloperskiej z Ustawą, czuwa notariusz będący osobą zaufania publicznego i nie reprezentujący interesów żadnej ze strony umowy deweloperskiej. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę 100.000 zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne 100.000 zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. „B. P.” sp. z o.o. z siedzibą w G. została zarejestrowana w dniu 15 lutego 2013 r. W dniu 14 marca 2013 r. B. P. sp. z o.o. w organizacji zawarła z B. P. sp. z o.o. umowę zatytułowaną „umowa cesji” obejmującą wierzytelności wobec K. B. w wysokości 77.623, 09 z tytułu niewykonania umowy dzierżawy z dnia 26 listopada 8RPGol. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do wysuwania roszczeń w stosunku do dewelopera, nawet w przypadku usterek w części wspólnej nieruchomości. Chyba, że zgodnie z kodeksem cywilnym mieszkańcy dokonali cesji wierzytelności na rzecz wspólnoty. W tej sytuacji, wspólnota mieszkaniowa może wstąpić na drogę sądową z deweloperem. Brak uprawnień wspólnoty mieszkaniowej Co do zasady, wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wysuwania roszczeń w stosunku do dewelopera, i to w oparciu o obydwie instytucje, takie jak rękojmia i odpowiedzialność kontraktowa. Wynika to wprost z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 roku, zgodnie z którą. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.” (sygn. III CZP 48/04). Oznacza to, że gdy wspólnota pozwie dewelopera i wystąpi wobec niego np. z roszczeniem odszkodowawczym, najprawdopodobniej sprawę przegra. Cesja wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej Aby do tego nie dopuścić, zainteresowani mieszkańcy mogą dokonać tzw. cesji wierzytelności rzecz wspólnoty (art. 509-518 kodeksu cywilnego). Mieszkańcy budynku, którzy są zainteresowani tym, aby to wspólnota (a nie każdy z osobna) dochodziła od dewelopera jednej, wyższej kwoty odszkodowania, bądź np. w ich imieniu wystąpiła do sądu z żądaniem usunięcia wad przez dewelopera, powinni dokonać cesji wierzytelności. Na podstawie cesji wierzytelności mieszkańcy przeniosą na rzecz wspólnoty roszczenia, przysługujące im wobec dewelopera. Na mocy tej umowy można przenieść roszczenia wynikające zarówno z rękojmi, jak i odpowiedzialności kontraktowej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby na wspólnotę przenieść obydwa roszczenia na raz. Sprawdź: Jak żądać od dewlopera naprawy części wspólnej - rekojmia i odpowiedzialność kontraktowa Wysokość roszczeń W sytuacji, gdy dojdzie do sporu sądowego pomiędzy wspólnotą a deweloperem, wspólnota będzie mogła domagać się odszkodowania jedynie w wysokości odpowiadającej wysokości przeniesionych uprzednio praw. Dlatego też, w przypadku uwzględniania powództwa wspólnoty i np. zasądzenia odszkodowania, to po wykonaniu wyroku, każdy z mieszkańców otrzymałby część, odpowiadającą wysokości przysługujących mu udziałów w części wspólnej. Pozostałe osoby (te które cesji na wspólnotę nie dokonały) będą więc mogły indywidualnie dochodzić swoich uprawnień. Co ciekawe, jeśli wspólnota zechce na drodze sądowej domagać się wyłącznie tego, aby Sąd nakazał deweloperowi usunięcia wady ujawnionej w części wspólnej, wystarczające będzie aby cesji tego uprawnienia dokonał minimum jeden właściciel lokalu wyodrębnionego. Wierzytelność to uprawnienie wierzyciela do domagania się od dłużnika spełnienia określonego świadczenia. Z przepisów prawa cywilnego wynika możliwość zmiany wierzyciela bez zgody dłużnika. Zgodnie z przepisem art. 509 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (zwanego w dalszej części „kc”) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew wierzytelności), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Charakter umowy przelewu wierzytelności Przelew wierzytelności (zwany również cesją) jest umową, na podstawie której zbywca (dotychczasowy wierzyciel zwany również cedentem) przenosi na nabywcę (nowego wierzyciela zwanego również cesjonariuszem) wierzytelność (przykładowo roszczenie o zwrot kwoty pożyczki) przysługującą mu wobec dłużnika (zwanego również debitorem). W związku z powyższym skutkiem jaki wprowadza przelew wierzytelności jest wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta. Forma zawarcia umowy cesji Chcąc, aby przelew wierzytelności był ważny i skuteczny, konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy cedentem (dotychczasowym wierzycielem) a cesjonariuszem (nabywcą). Przelew wierzytelności nie może być skutecznie dokonany w drodze jednostronnej czynności prawnej – przykładowo oświadczenia. Potwierdzenie powyższego twierdzenia znajdujemy między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 listopada 2006 r. (sygn. I ACa 1043/06). W zależności od swobodnej decyzji stron, cesja może być umową odpłatną lub nieodpłatną. Prawo cywilne nie nakłada obowiązku zawarcia umowy przelewu wierzytelności w szczególnej formie. W związku z tym umowa co do zasady może być zawarta w dowolny sposób – przykładowo w formie ustnej, zwykłej formie pisemnej lub formie elektronicznej. Należy mieć jednak na względzie, że zgodnie z przepisem art. 511 kc, w sytuacji gdy wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również stwierdzony pismem. Należy podkreślić, że skutkiem zawarcia umowy cesji nie może być zmiana pierwotnego zobowiązania i pogorszenie sytuacji dłużnika. Niezmiennie ma on obowiązek świadczenia tylko tego, do czego był zobowiązany w stosunku do pierwotnego wierzyciela (zbywcy). Warto także wskazać, że nabywca wierzytelności może nią również swobodnie rozporządzać, przykładowo dokonać kolejnej cesji, zrzec się jej, dochodzić na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego. Nabywca wierzytelności oraz dłużnik mają również możliwość zmiany warunków umowy – przykładowo w zakresie terminu zapłaty należności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 października 2009 r., sygn. V ACa 406/09). Zgoda dłużnika na zawarcie umowy Co do zasady, do zawarcia skutecznej umowy przelewu wierzytelności nie jest potrzebna zgoda dłużnika na jej zawarcie. Stanowisko takie zostało zaprezentowane między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2005 r. (sygn. I ACa 297/05). Zgoda dłużnika na dokonanie cesji jest jednak wymagana, gdy w umowie łączącej dłużnika z dotychczasowym wierzycielem wyłączono możliwość przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią. Wierzytelność jako przedmiot umowy cesji Przede wszystkim należy stwierdzić, że o zakresie zbywanej wierzytelności w każdym przypadku decydują strony zawartej umowy (dotychczasowy oraz nowy wierzyciel). Wierzytelność będąca przedmiotem cesji musi być w dostateczny sposób oznaczona i zindywidualizowana – poprzez dokładne określenie stron i stosunku zobowiązaniowego. Sąd Najwyższy w wyroku z 5 listopada 1999 r. (sygn. III CKN 423/98) wskazał, że skuteczne jest zbycie wierzytelności nieoznaczonej dokładnie w umowie przelewu, jeżeli można ją określić na podstawie treści stosunku zobowiązaniowego, z którego ta wierzytelność wynika. Przedmiotem przelewu może być: wierzytelność zbywalna; zarówno wierzytelność pieniężna, jak i niepieniężna; wierzytelność przedawniona, niewymagalna lub sporna; część wierzytelności; wierzytelność wynikająca z umowy konsumenckiej (w wyroku Sądu Najwyższego z 26 września 2008 r. o sygn. V CSK 105/08 wskazano, że ustawodawca nie ustanowił zakazu zbywania wierzytelności bez zgody konsumenta – sama zmiana osoby wierzyciela w odniesieniu do ściśle określonej wierzytelności nie prowadzi ani do zmiany tożsamości stosunku zobowiązaniowego, ani do tak poważnych trudności dla dłużnika, że dla ochrony jego interesów należałoby jej zakazać); wierzytelność istniejąca oraz przyszła (przykładem takiej wierzytelności może być wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane, która powstaje dopiero w chwili wykonania określonego etapu prac – wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2003 r., sygn. IV CKN 513/01). Celem zawarcia umowy cesji jest przeniesienie wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta-zbywcę. W wyniku zawarcia umowy przelewu wierzytelności na nabywcę przechodzą wszystkie uprawnienia przysługujące dotychczasowemu wierzycielowi. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2001 r. (sygn. I CKN 379/00), w przypadku cesji stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela. Zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09) wyraźnie wskazuje się, że wierzytelność przechodzi na nabywcę ze wszystkimi związanymi z nią prawami, właściwościami, i przywilejami. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że nabywca wierzytelności wstępuje w ogół praw przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi. W braku odmiennego zastrzeżenia stron, na nabywcę przechodzą – oprócz należności głównej – wszelkie prawa z nią związane, a w szczególności: prawa służące do jej zabezpieczenia, w tym możliwość wniesienia skargi pauliańskiej (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09); roszczenia o odsetki, roszczenia odszkodowawcze, roszczenia o zapłatę kar umownych; uprawnienie wierzyciela do wezwania dłużnika do wykonania zobowiązania; uprawnienie wierzyciela do zaskarżenia czynności dokonanych z jego pokrzywdzeniem; prawo do odstąpienia od umowy, prawo do pobierania z wierzytelności pożytków prawnych; prawa zabezpieczające zaspokojenie roszczenia w postaci poręczenia, hipoteki, zastawu. Kiedy przelew wierzytelności jest ograniczony? Od zasady, że każda wierzytelność może być przedmiotem przelewu, ustawodawca wprowadził trzy wyjątki (przesłanki negatywne). Wierzytelność nie może być przedmiotem przelewu, jeśli: 1. sprzeciwiałoby się to ustawie: Ustawowe zakazy cesji są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co oznacza, że ich naruszenie powoduje nieważność umowy przelewu. Przykładowo, zgodnie z art. 595 kc prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Ustawowe bezwzględne zakazy cesji wynikają również z przepisów Kodeksu pracy. Zgodnie z art. 84 kp pracownik nie może zrzec się prawa do wynagrodzenia za pracę (to jest wierzytelności o wynagrodzenie za pracę) ani też przenieść tego prawa na inną osobę. 2. sprzeciwiałoby się to zastrzeżeniu umownemu: Strony (dłużnik z wierzycielem) w każdym przypadku mogą w umowie wprowadzić zakaz zbywania wierzytelności. Takie postanowienie umowne w niektórych sytuacjach może być korzystne dla dłużnika. Może bowiem zdarzyć się, że przeniesienie wierzytelności może stanowić niedogodność dla dłużnika – przykładowo doprowadzi do zastąpienia zaakceptowanego wierzyciela osobą nieznaną dłużnikowi. Warto również wspomnieć, że strony mogą uzależnić dokonanie przelewu przez wierzyciela od zgody dłużnika lub od innych warunków. 3. sprzeciwiałoby się to właściwości zobowiązania: Niemożność przenoszenia konkretnej wierzytelności może także wynikać z właściwości zobowiązania, które ma charakter tak osobisty, że nie jest uzasadnione, aby wierzyciel mógł przenieść swoje prawa na inną osobę – przykładowo wierzytelności alimentacyjne lub rentowe. Ponadto w literaturze przedmiotu wskazuje się, że nie ma możliwości, aby dokonać przelew wierzytelności wynikających z umów zlecenia, umów o dzieło czy też umów o świadczenie usług, w wypadku gdy spełnienie świadczenia przez dłużnika związane jest z zaspokojeniem wierzyciela przy uwzględnieniu jego cech osobistych. W ramach umowy Cedent przekazuje Powiernikowi wierzytelności względem swoich dłużników. Powiernik zobowiązuje się do prowadzenia działań zmierzających do odzyskania wierzytelności w imieniu własnym, lecz na rachunek Cedenta. UMOWA POWIERNICZEGO PRZELEWUWIERZYTELNOŚCIzawarta w dniu ....................... w .............................., pomiędzy:......................................... z siedzibą w .................................... zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym w ..................................... – Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS ........................, reprezentowaną przez:...........................................,..........................................., zwanym dalej Cedentem,a......................................... z siedzibą w .................................... zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym w ..................................... – Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS ........................,reprezentowaną przez:...........................................,..........................................., zwanym dalej Powiernikiem.§ 1Przedmiot umowyPrzedmiotem umowy jest określenie zasad odzyskania przez Powiernika istniejących i wymagalnych wierzytelności przysługujących Cedentowi od Dłużników (zwanych dalej dłużnikami) określonych w załącznikach do niniejszej umowy.§ 2Przelew wierzytelności 1. Cedent oświadcza, że przysługują mu wobec dłużników, o których mowa w § 1 wierzytelności obejmujące świadczenia pieniężne wynikające z niezapłaconych przez dłużników faktur, not odsetkowych wyszczególnionych w poszczególnych załącznikach do Cedent przenosi wierzytelności określone w ust. 1 na rzecz Powiernika wraz ze wszystkimi związanymi z nimi prawami i oświadcza, że wierzytelności te istnieją oraz że są wymagalne, bezsporne, wolne od obciążeń i wad prawnych oraz nadają się do zbycia. Cedent oświadcza również, że w dniu przelewu wierzytelności nie posiada względem dłużnika żadnych zobowiązań, które mogłyby być przedmiotem wzajemnych Cedent zobowiązuje się przekazać Powiernikowi wszelkie dokumenty konieczne do skutecznego dochodzenia wierzytelności od Cedent zobowiązuje się zawiadomić dłużników o cesji wierzytelności w terminie 7 dni od daty przelewu poszczególnych wierzytelności.§ 3Czynności powiernicze1. Powiernik zobowiązuje się do prowadzenia działań zmierzających do odzyskania wierzytelności w imieniu własnym, lecz na rachunek W ramach wykonywania czynności powierniczych Powiernik nie może zbywać przelanych wierzytelności na rzecz osób Za zgodą Cedenta wyrażoną w formie pisemnej Powiernik może wnieść przeciwko dłużnikowi powództwo do Cedent poniesie koszty wpisu sądowego oraz koszty wpisu Powiernik zobowiązuje się wykonywać czynności powiernicze mając w szczególności na uwadze słuszny interes Powiernik zobowiązuje się nie obciążać Cedenta kosztami wykonywanych czynności Powiernik zobowiązuje się do informowania Cedenta o prowadzonych czynnościach powierniczych.§ 4Wynagrodzenie powiernika1. Za skuteczne wykonanie czynności powierniczych Powiernik otrzyma wynagrodzenie w postaci prowizji. Wysokość prowizji odrębnie dla każdego długu określać będą załączniki do Prowizja obliczana będzie proporcjonalnie do odzyskanej wartości nominalnej wierzytelności.§ 5Zasady wzajemnych rozliczeń1. Dla celów wzajemnych rozliczeń każda z wierzytelności traktowana będzie oddzielnie. 2. Powiernik przekazywać będzie kwoty należne Cedentowi z tytułu poszczególnych, powierniczo przelanych wierzytelności, a wyegzekwowane od dłużnika, w terminie siedmiu dni od daty ich odzyskania, na konto Cedenta: .............................................3. W przypadku zapłacenia wierzytelności przez dłużnika na rzecz Cedenta lub wskazanego przez Cedenta podmiotu Cedent niezwłocznie zawiadomi o tym zdarzeniu i przeleje na rachunek bankowy Powiernika wynagrodzenie jak na zasadach § 4 i 5.§ 6Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy1. Każda ze stron może umowę wypowiedzieć w stosunku do poszczególnych wierzytelności z zachowaniem ............-dniowego terminu wypowiedzenia; okres wypowiedzenia będzie liczony od daty doręczenia wypowiedzenia drugiej po upływie ww. terminu dokona w ciągu trzech dni cesji zwrotnej wierzytelności będącej przedmiotem W przypadku wypowiedzenia przez Cedenta umowy w części dotyczącej określonego dłużnika przed upływem ....... dni od daty cesji Powiernik obciąży Cedenta kosztami ryczałtowymi w kwocie .......................... złotych.§ 7Postanowienia końcowe1. Umowa zostaje zawarta na czas nie W sprawach nie uregulowanych umową mają zastosowanie obowiązujące przepisy Wszelkie zmiany umowy mogą być dokonane wyłącznie za zgodą obu stron w formie pisemnej, pod rygorem Umowę wraz z załącznikami sporządzono w dwóch jedno-brzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron........................................... ........................................... Cedent PowiernikPOBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa powierniczego przelewu wierzytelności Rynek nieruchomości to nie tylko sprzedaż istniejących działek i lokali. Istotny jego fragment stanowi obrót wierzytelnościami z umów deweloperskich. W dzisiejszym blogu chcemy jako warszawski pośrednik nieruchomości przybliżyć to zagadnienie, zwłaszcza z punktu widzenia wynikających z tego skutków podatkowych. Ceny mieszkań są statystycznie o 11 procent wyższe niż przed rokiem. Niektórzy przewidywali taki rozwój wydarzeń i zawierali z deweloperami umowy w celu ich późniejszej odsprzedaży. Nie brakuje także osób, które chciały nabyć mieszkanie dla siebie, ale muszą wycofać się z dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie opłaca im się rozwiązać umowy, ponieważ wiązałoby się to tylko ze zwrotem wpłaconych należności. Zdecydowanie korzystniejszą opcją jest dla nich cesja wierzytelności. Umowa deweloperska Żeby nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym należy zawrzeć umowę deweloperską. Jej zakres został unormowany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Taka umowa jest zawierana w formie notarialnego i ma charakter wzajemny. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania lokalu mieszkalnego, jego wyodrębnienia i przeniesienia jego własności na nabywcę a nabywca do zakupu lokalu i zapłaty określonej ceny. Obie strony stają się zatem wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Umowa deweloperska może zawierać jeszcze inne postanowienie, ale wykracza to poza zakres dzisiejszego bloga. Cesja wierzytelności Cesja (czyli inaczej przelew) wierzytelności jest instytucją unormowaną w Kodeksie Cywilnym. Polega ona na tym, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść swoją wierzytelność na inną osobę, chyba że byłoby to niezgodne z ustawą, zastrzeżeniem umownym albo właściwością zobowiązania. Czy wymagana jest zgoda dewelopera? Niestety tak, ponieważ umowa deweloperska ma charakter wzajemny, czyli obie strony są wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Nie mamy więc tutaj do czynienia z cesją sensu stricte, ale z dwoma instytucjami: cesją wierzytelności i zwolnieniem z długu. W takim przypadku nie jest wystarczające samo przeniesienie roszczeń z umowy deweloperskiej, ale konieczne jest wyrażenie przez dewelopera zgody na zwolnienie nabywcy z jego zobowiązań. Może być ona udzielona już w umowie deweloperskiej, albo później, nawet przy zawarciu umowy cesji wierzytelności. Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej nie wymaga formy aktu notarialnego, niemniej dla bezpieczeństwa obrotu jest ona zalecana. Czy cesja wierzytelności rodzi skutki podatkowe? Jeśli ktoś zawarł umowę deweloperską rok, czy dwa lata temu, to dokonując cesji na pewno na tym zarobi. Osiągnięty przez niego zysk pozostaje oczywiście w sferze zainteresowania fiskusa. Wbrew nasuwającemu się podobieństwu do opodatkowania zbycia mieszkania, dokonanego przed upływem 5 lat od jego zakupu, pod względem podatkowym sprawa nie wygląda tak samo. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych podstawą opodatkowania w przypadku cesji jest dochód ze sprzedaży. Ustala się ją w taki sposób, że przychód pomniejsza się o koszty jego uzyskania. Kosztami uzyskania są środki wpłacone deweloperowi, wynagrodzenie notariusza, opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego i prowizja pobierana przez biuro nieruchomości. Organy skarbowe stoją niestety na stanowisku, że zysk osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej nie stanowi dochodu ze zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz praw majątkowych, o których mowa w art. 18 tej ustawy. W przeciwieństwie do dochodu ze sprzedaży mieszkania podlega on zatem opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Cesja wierzytelności a podatek VAT Cesja umowy deweloperskiej może rodzić skutki w zakresie podatku VAT. Sytuacja taka ma miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu i zbywaniu wierzytelności z umów deweloperskich. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że osiągany przez niego przychód podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, czyli według stawki 23% Odmienne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 września 2020 r. (I SA/Sz 441/20) uznając, że taki przychód podlega wprawdzie opodatkowaniu podatkiem VAT, ale stawką właściwą dla sprzedaży nieruchomości. Czy można uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego? Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dochód osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak ze zbycia praw majątkowych. Oznacza to, że do takiego dochodu nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Takie stanowisko budzi kontrowersje w kontekście przytoczonego wyżej wyroku WSA w Szczecinie, który uznał, że cesja umowa deweloperskiej nie można traktowana w oderwaniu od czynności poprzedzających lub dopełniających zbycie lokali mieszkalnych. Trzeba mieć jednak na uwadze, że cytowany wyrok zapadł na gruncie podatku VAT. Nie wiadomo zatem, czy zaprezentowana w nim wykładnia utrzymałaby się na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Stanowisko organów skarbowych prowadzi do wniosku, że z punktu widzenia skutków podatkowych cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej jest mniej korzystna, od sprzedaży gotowego lokalu. Jeżeli zatem podatnik ma możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego to bardziej opłacalne jest nabycie istniejącego mieszkania a następnie jego zbycie. Przedstawione powyżej stanowisko nie ma charakteru opinii prawnej. W konkretnym przypadku zasadne jest zatem skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego.

umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej